Постараемся выделить в этом вопросе важные моменты, если не все, то хотя бы коснемся основных.

​

1. Возможность совершать юридические действия.

 Прежде чем полноценно распоряжаться домиком в деревне, приусадебным участком, квартирой или гаражом (продавать, дарить, обменивать, передавать в аренду, в залог и т.д.), нужно зарегистрировать на них право собственности. Один из первых шагов в этом направлении – постановка объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Процедура включает в себя определение характеристик объекта недвижимости, таких как местоположение, площадь, адрес, назначение и многие другие. Затем сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а самой недвижимости присваивается кадастровый номер. С этого момента государство признает, что квартира, дом или земельный участок существуют в качестве объекта недвижимости именно с такими характеристиками. После закрепления характеристик объекта недвижимости следует внесение информации о правообладателе объекта (в большинстве случаев кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость проводятся одновременно, в рамках одной процедуры). Эта задача решается в ходе государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав на недвижимость позволяет стать её законным собственником и только с этого момента позволяет иметь возможность ею распоряжаться.

Необходимо отметить, что есть исключения из общего правила: случаи, когда право на недвижимость возникает не с момента регистрации в ЕГРН. Например, при наследовании право возникает с момента смерти наследодателя, а при приобретении имущества в жилищно-строительном или гаражно-строительном кооперативе – с момента полной выплаты паевых взносов.

​

2. Защита прав собственности на недвижимость.

Наличие в госреестре недвижимости точных сведений о земельном участке и его границах по итогам кадастрового учёта – гарантия их достоверности. Закрепление характеристик объекта недвижимости в ЕГРН позволит вам защитить свои интересы в различных спорах, например, о расположении земельных участков, назначении или конфигурации объектов недвижимости и т.д. На данные ЕГРН вы сможете ссылаться и в суде, и при проведении различных проверок, и в спорах с соседями. Зарегистрировав объекты недвижимости в кадастре, владелец может быть уверен, что его право собственности будет защищено и актуализировано в соответствии с законодательством.

Кроме того, кадастровый учет способствует устранению возможных проблем с неправомерным захватом недвижимости, когда третьи лица незаконно пытаются зарегистрировать свои права на чужую собственность.

​

3. Штрафные санкции за нарушение порядка государственной регистрации права.

Согласно КоАП РФ статьи 19.21 несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - ста тысяч рублей; на юридических лиц - двухсот тысяч рублей.

Нарушение органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными лицами требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере ста тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - ста тысяч рублей; на юридических лиц - четырехсот тысяч рублей.

​

4. С 1 марта 2025 года в России вступают в силу новые правила освоения земельных участков.

С 1 марта 2025 года устанавливается предельный срок освоения земельных участков. Закон обязывает собственников земельных участков в населённых пунктах, а также владельцев садов и огородов в течение трех лет с момента приобретения подготовить участок к использованию – то есть освоить его, за некоторым исключением.

В федеральном законе от 08.08.2024 № 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием. Освоением земельного участка предлагают считать уничтожение на нем сорняков, уборку отходов, его осушение или увлажнение.

Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок освоения будет исчисляться с момента регистрации прав на них; для участков, уже находящимся в собственности, - с 1 марта 2025 года.

После завершения трехлетнего периода, если земля так и не будет использоваться по назначению, владелец может столкнуться с административной ответственностью. В долгосрочной перспективе участок может быть изъят в судебном порядке.

В статье 8.8 части 3 КоАП РФ уже прописаны штрафы за неиспользование в течение установленного срока земельного участка для жилищного строительства, садоводства или огородничества. После установления факта неиспользования гражданин обязан заплатить 1-1,5% от кадастровой стоимости, если она установлена, если нет, то оштрафованный заплатит от 20 до 50 тысяч рублей. Штрафы для юридических лиц составят 3-5% либо 400-700 тысяч рублей.

Кроме этого, при неиспользовании земельного участка в течение 3 и более лет возможно применение такой меры как конфискация участка у его владельца (статья 284 ГК РФ).

​

5. Штрафные санкции за использование имущества без документов. Отсутствие компенсации за ущерб имуществу.

Если вы не поставили на кадастровый учет и не зарегистрировали право на свой объект недвижимости, вы не можете совершать сделки, передавать его по наследству, такой объект может быть признан бесхозяйным, в ходе различных проверок вы можете получать штрафные санкции за использование имущества без документов. Если недвижимость пострадает или будет уничтожена в результате пожаров, наводнений и других стихийных бедствий, при изъятии имущества для государственных нужд вы не вправе будете получать компенсацию и т.д.

Стоит отметить, что самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей (КоАП РФ. Статья 7.1).

В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Привлечение лица, виновного в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю к административной ответственности, уплата им назначенного административного штрафа не освобождает его от обязанности оформить в установленном порядке правоустанавливающие документы на используемый земельный участок.

​

6. Бесхозяйные вещи.

Бесхозяйное недвижимое имущество подлежит учету в Росреестре. Порядок учета бесхозяйных недвижимых вещей установлен приказом Росреестра от 15.03.2023 №П/0086 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей»

Согласно статье 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности, на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.

С заявлением о принятии на учет бесхозяйных линейных объектов вправе обратиться лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов. По истечении трех месяцев со дня постановки бесхозяйных линейных объектов на учет лица, обязанные в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких линейных объектов, могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на них.

​

7. Требование электросетевых организаций.

На практике встречаются ситуации, когда сетевая организация, отказывается выдать собственнику жилого дома технические условия на подключение электричества.

Причина отказа - отсутствие межевания земельного участка.

В правилах технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям постановления Правительства РФ от 27.12.2004 №861 указываются "точки присоединения", которые должны располагаться за границей участка, но не дальше 15 метров от неё. (п.25.1).

При отсутствии "кадастровых границ" участка, так называемая "точка присоединения» может оказаться за пределами нормативного расстояния.

​

8. Требования при газификации объекта капитального строительства.

Согласно постановления Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2021 г. № 1547 «Об утверждении правил подключения (технологического присоединения) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения и о признании утратившими силу некоторых актов правительства Российской Федерации» в заявке о подключении, направляемой заявителем на имя единого оператора газификации, или регионального оператора газификации, указывается (п.11) наименование и место нахождения объекта капитального строительства, который необходимо подключить (технологически присоединить) к сети газораспределения, а также кадастровый номер земельного участка (при подаче заявки о подключении через единый портал), на котором расположены (будут располагаться) объекты капитального строительства заявителя, которые необходимо подключить (технологически присоединить) к сети газораспределения.

Документы для подачи заявления:

• Паспорт.

• Ситуационный план — схема расположения земельного участка относительно местности, например населённого пункта или улицы.

• Документы, подтверждающие право собственности на здание и земельный участок, — выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

• Доверенность — если заявление подаёт представитель.

• Расчёт максимального расхода газа в час — если он превышает 7 куб. м/ч

Дополнительные документы для организаций и ИП:

• Топографическая карта земельного участка в масштабе 1:500.

• Проект планировки и межевания территории — при комплексной застройке.

• Реквизиты утверждённого проекта межевания территории или копия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории — при строительстве или реконструкции объекта федерального, регионального или местного значения.

• Копия схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утверждённой уполномоченным органом Москвы, — при строительстве или реконструкции по программе реновации жилищного фонда Москвы.

 

9. Получение разрешения на строительство.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (за исключением некоторых случаев).

С 4 августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию:

• гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;

• жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на садовом земельном участке;

• объекта индивидуального жилищного строительства;

• объекта, не являющегося объектом капитального строительства.

Отменено требование и о необходимости получении разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. Наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Разрешение на строительство подтверждает, что документация на здание соответствует градостроительному регламенту, а также проектам планировки, межевания территории и другим требованиям статьи 51 ГрК РФ.

По общему правилу разрешение выдаётся по заявлению застройщика органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, которым утверждается и форма заявления.

Чтобы получить разрешение на строительство нужно собрать следующие основные документы:

• схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка,

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка, ГПЗУ можно запросить через сайт «Госуслуги»),

• СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка),

• разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства,

• проект организации строительства,

• положительное заключение экспертизы проектной документации.

В дополнение к ним:

• правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута,

• согласие на строительство от каждого владельца участка, если их несколько,

• учредительные документы заявителя.

Ещё необходимо заполнить заявление о выдаче разрешения на строительство.

​

10. Оформление ипотеки и кредита.

Выдача ипотеки не заканчивается подписанием кредитного договора. После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. По итогу прохождения процедуры регистрации заемщик снова посещает МФЦ или Росреестр — чтобы получить выписку ЕГРН. В ней гражданин указан как собственник, плюс будет проставлена отметка об обременении в силу ипотеки. При оформлении электронной регистрации документы придут на указанную почту.

Далее гражданин должен явиться в банк и предоставить выписку из ЕГРН. Тем самым он подтвердит целевое использование средств и соблюдение условий договора.

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

• Покупки загородного дома;

• Покупки таунхауса;

• Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Требования к недвижимости (земле и будущему дому) у каждого банка свои. Как правило, одно из требований предъявляется к границам земельного участка. Должно быть проведено межевание. Для этого проводят кадастровые работы, собирают и изучают документы на участок, а также согласовывают границы с соседями. Результатом данных работ является межевой план. После процедуры кадастрового учета и регистрации прав границы будут официально закреплены за конкретным участком.

Для строительства дома у всех банков есть отдельные кредитные программы. Состав документов и сроки их предоставления могут меняться в зависимости от конкретной программы кредитования.

Банк выдает заемщику деньги на строительство не просто так: он рассчитывает получить построенный дом в залог, поэтому устанавливает конкретные сроки для окончания работ.

Если строить с подрядчиком, то максимальный срок для окончания строительства может составлять три года. К этому моменту нужно не только закончить стройку, но и зарегистрировать право собственности на дом. Если заемщик не привлекает подрядную организацию, банки обычно дают на строительство меньший срок.

В обоих случаях, когда стройка закончится, нужно представить в банк документы о регистрации права собственности на дом (выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации права собственности на дом и залог на него в пользу банка). Если этого не сделать, банк повысит ставку или потребует вернуть выданный кредит досрочно.

Когда право собственности оформлено, нужно еще заказать независимую оценку дома и представить результаты в банк (отчет об оценке построенного дома). Срок, который на это отводится, указан в кредитном договоре. Обычно это 30-90 дней после регистрации права собственности.

Также придется застраховать дом в одной из компаний, аккредитованных банком. Если этого не сделать, ставка по кредиту увеличится.

Похожий порядок действует и для земельных участков, купленных в кредит.

​

11. Налоговый вычет.

Налоговый вычет могут получить не только граждане, купившие жилье, но и те, кто построил собственный дом.

Гражданин, который платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и построил собственный дом, в том числе в ипотеку, может получить налоговый вычет в размере 13% и вернуть часть расходов на строительство дома и банковских процентов по ипотеке.

Законом установлены ограничения по размерам налоговых вычетов:

• 260 тыс. рублей – максимальная сумма вычета за расходы на строительство и покупку земельного участка;

• 390 тыс. рублей – максимальная сумма вычета за расходы на оплату процентов по ипотеке, полученной на строительство и приобретение жилья.

Максимальную сумму вычета можно получить, если общая сумма расходов составила не меньше 2 млн рублей в первом случае и 3 млн рублей - во втором. В сумму расходов для расчёта вычета не включается материнский капитал и другие выплаты от государства.

Также размер вычета за год ограничен количеством средств, которые гражданин заплатил в качестве НДФЛ за год.

Получить вычет за покупку земельного участка и строительство дома можно только после регистрации права собственности на построенный дом в Росреестре.

​

12. Экономическая значимость.

Кадастровый учет способствует формированию высококачественной базы данных, которая помогает оценить стоимость недвижимости, провести ликвидацию и раздел имущества, разработать градостроительные проекты и планирование территории. Благодаря наличию актуальных и достоверных данных, участники рынка могут избегать непредвиденных ситуаций и минимизировать риски.

Оценка рисков позволяет выявить потенциальные угрозы и определить возможные сценарии развития ситуации в будущем. Это позволяет принять более обоснованные решения при покупке, продаже или аренде недвижимости.

Прогнозирование развития рынка недвижимости позволяет анализировать текущие тенденции и предсказывать их дальнейшее развитие. Это важно для планирования инвестиций, выбора оптимальной стратегии и минимизации финансовых рисков.

Благодаря кадастровому учету и установлению кадастровой стоимости, государство обеспечивает прозрачность и надежность в отношениях между собственниками недвижимости и органами власти. Это позволяет установить четкие правила и процедуры налогообложения и предотвращает возможность коррупционных схем и злоупотреблений при оценке недвижимости.

Важно отметить, что рыночная стоимость и кадастровая стоимость объектов недвижимости могут различаться. Рыночная стоимость определяется спросом и предложением на рынке недвижимости, а кадастровая стоимость устанавливается органами государственной власти и может не всегда точно отражать текущую рыночную ситуацию. Поэтому для собственников недвижимости важно иметь актуальные данные по кадастровой стоимости своего имущества и проверять ее регулярно.

​

13. Эффективность государственного управления.

Государственное управление включает в себя множество задач, таких как планирование использования земель, контроль за изменениями в собственности, определение налоговых обязательств и принятие решений по развитию территории.

Кадастровый учет также способствует регулированию отношений между владельцами недвижимости и государством. Он позволяет государству контролировать использование земли и недвижимости, обеспечивать соблюдение строительных норм и правил, а также вести гражданский контроль за состоянием объектов недвижимости.

​

14. Доступность информации о недвижимости для граждан и организаций.

Кадастровый учет предоставляет возможность получить полную и достоверную информацию о зарегистрированных объектах недвижимости, их владельцах и правообладателях.

Граждане и организации могут обратиться к кадастровым органам и получить сведения о наличии объекта недвижимости, его границах, площади, а также о зарегистрированных ограничениях (залогах, арестах и т.д.). Такая информация может потребоваться при совершении сделок с недвижимостью, например, при покупке или продаже объекта.

Постановка объектов недвижимости на кадастровый учет обеспечивает доступность и актуальность информации о недвижимости для граждан и организаций, способствуя защите прав собственников и развитию строительного и недвижимого сектора экономики.

​

15. Налоговый контроль.

Кадастровый учет способствует более эффективному сбору налогов. Благодаря точным данным о недвижимости и ее стоимости, государство может определить налоговые обязательства владельцев объектов недвижимости и проводить своевременный контроль за их выполнением.

Основываясь на кадастровой стоимости, собственникам объектов недвижимости начисляются налоги, такие как земельный налог и налог на имущество. Как правило, сумма налогов зависит от кадастровой стоимости объекта: чем выше стоимость, тем больше сумма налога. Первостепенная цель установления кадастровой стоимости заключается в обеспечении справедливости и равенства при налогообложении собственников недвижимости.

​

16. Создание (образование) объектов недвижимости.

Кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, машиноместа, объекты незавершенного строительства и другие, прочно связанные с землей объекты.

Постановка на учет фиксирует факт создания новых объектов недвижимости. Процедура применяется при строительстве и вводе в эксплуатацию частных и многоквартирных домов, прочих зданий и сооружений. Постановке на учет также подлежат вновь образованные земельные участки.